VPVeriPlace
Sprawdź mieszkanie
Menu

Sprawdzamy, ile się mylimy

Co miesiąc wyceniamy mieszkania, które właśnie się sprzedały, tak jak wycenilibyśmy je przed podpisaniem aktu. Potem porównujemy wycenę z ceną z aktu notarialnego i pokazujemy wynik dla każdego miasta, razem z pomyłkami.

  • 11 475 wycen porównanych z aktami
  • 8 miast
  • sprzedaże od stycznia do czerwca 2026
  • stan rejestru na 8 października 2026

Połowa wycen w 8 miastach różni się od ceny z aktu o mniej niż 9,4%.

Przy wycenie z ogłoszenia: o mniej niż 3,0% (Warszawa, pomiar).

±20%: 80% ±10%: 52% połowa wycen: ±9,4% −30% −20% −10% 0 +10% +20% +30% 1,6% poniżej −30% 6,1% powyżej +30%
Błąd każdej wyceny względem ceny z aktu. Na lewo od zera wycena była za niska, na prawo za wysoka. Wysokość słupka to udział wycen z takim błędem. Najedź na słupek, żeby zobaczyć liczby.

Strzałki w lewo i w prawo przechodzą przez słupki, od największego zaniżenia do największego zawyżenia.

Na 100 wycen w 8 miastach

  • 29różni się od ceny z aktu o mniej niż 5%
  • 23o 5 do 10%
  • 28o 10 do 20%
  • 20o więcej niż 20%

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, sprzedaże od stycznia do czerwca 2026. Jak mierzymy

Wynik w każdym mieście

W Warszawie sprawdzamy każdą rynkową sprzedaż mieszkania. W pozostałych miastach losujemy około stu sprzedaży z każdego miesiąca i ważymy je tak, żeby wynik odpowiadał całemu rynkowi miasta.

MiastoSprawdzone wycenyPołowa wycen myli się mniej niżW granicach 10%W granicach 20%
Warszawa 9 242 9,6% 52% 80%
Kraków 458 7,9% 59% 85%
Łódź 610 11,5% 43% 76%
Poznań 319 10,3% 48% 81%
Wrocław 405 7,4% 65% 82%
Gdynia 337 12,6% 42% 78%
Gdańsktylko styczeń 2026 95 7,3% 66% 84%
Sopottylko styczeń 2026, mało sprzedaży, wynik orientacyjny 9 20,3% 11% 44%
Wszystkie miasta11 4759,4%52%80%
  • Gdańsk i Sopot: w rejestrze są na razie akty tylko za styczeń 2026, więc tylko ten miesiąc wchodzi do pomiaru.
  • 14 aktów z próby (0,3%) zostało bez wyceny, bo zabrakło danych do porównania. Nie liczymy ich ani na plus, ani na minus.

Z danych rejestru czy z ogłoszenia

Mierzymy wycenę na dwa sposoby, na różnych zbiorach sprzedaży.

Wycena z danych rejestru

9,4%połowa wycen myli się o mniej

Wycena zna tylko to, co zapisano w akcie: położenie, metraż, piętro, rynek i rok budowy. To trudniejszy test niż raport, w którym podajesz też stan mieszkania i typ budynku. Zmierzone na 11 475 sprzedażach w 8 miastach.

W granicach 10%: 52%

Wycena z ogłoszenia

3,0%połowa wycen myli się o mniej

Wycena zna cechy i cenę z ogłoszenia. Mierzymy ją na mieszkaniach, które widzieliśmy w ogłoszeniach, a potem znaleźliśmy ich akt: 344 sprzedaże w Warszawie od stycznia do maja 2026.

W granicach 10%: 90%

Te liczby pochodzą z różnych sprzedaży, więc nie porównuj ich wprost. Na tych samych 338 sprzedażach z Warszawy wycena z danych rejestru myliła się o 8,2%, a z ogłoszenia o 3,0%.

A cena ofertowa?

Ostatnia cena z ogłoszenia tych samych mieszkań różniła się od ceny z aktu typowo o 3,3%, pierwsza o 4,1%. Sprzedane mieszkania zeszły zwykle 2,5% poniżej ostatniej oferty. Dlatego Zillow w USA podaje około 2% dla domów wystawionych na sprzedaż: jego wycena zna cenę ofertową.

Dlaczego nie zero

Dwa podobne mieszkania w tym samym budynku różnią się ceną za metr typowo o 9%.

Tej różnicy nie widać w żadnym rejestrze. Robią ją stan i rozkład mieszkania, widok z okna i to, jak bardzo sprzedającemu się spieszyło. Wycena, która nie widziała mieszkania, nie zejdzie więc dużo niżej. Cena ofertowa trafia bliżej, bo ustala ją ktoś, kto mieszkanie zna, a kupujący negocjuje właśnie od niej.

Pary mieszkań z rynku wtórnego w tym samym budynku, metraż różny najwyżej o 15%, akty z lat 2025 i 2026 podpisane w odstępie do pół roku: Warszawa 9,0% (6 348 par), Kraków 8,5% (2 124 pary), Poznań 8,8% (3 347 par).

Gdzie mylimy się bardziej

Wszystkie sprzedaże
9,4%
mieszkania 90-140 m²
14,3%
mieszkania 140-300 m²zwykle za wysoko
19,5%
mieszkania, które wyceniamy na ponad 25 tys. zł/m²zwykle za wysoko
11,3%

Połowa wycen w grupie myli się o mniej niż podana wartość. Największe mieszkania i najdroższe lokalizacje sprzedają się rzadko, więc podobnych aktów jest mniej. Wszystkie grupy są w pełnych danych.

Losowe sprzedaże z pomiaru

Nie wybieramy ich ręcznie. Każde kliknięcie pokazuje osiem innych, losowanych w tych samych proporcjach co cały wynik, razem z pomyłkami.

GdzieMetrażAktRynekCena z aktu za m²Nasza wycena za m²Różnica
WarszawaPraga Południe56 m²II 2026wtórny18 810 zł19 290 zł+2,6%
WarszawaPraga Południe43 m²III 2026pierwotny13 000 zł16 560 zł+27,4%
WarszawaBielany37 m²III 2026wtórny14 140 zł14 270 zł+0,9%
WarszawaWłochy52 m²I 2026pierwotny13 700 zł14 380 zł+5,0%
KrakówMistrzejowice41 m²I 2026pierwotny16 150 zł13 560 zł−16,0%
ŁódźFabryczna Widzew43 m²III 2026pierwotny12 890 zł10 230 zł−20,7%
PoznańWilda76 m²IV 2026wtórny14 790 zł11 980 zł−19,0%
WrocławKuźniki63 m²I 2026wtórny7 610 zł11 250 zł+47,9%

Różnica ujemna: wycena była niższa niż cena z aktu. Bez adresów: miasto, okolica, metraż i miesiąc aktu.

Jak mierzymy

  1. 1

    Bierzemy sprzedaże z rejestru

    W Warszawie każdą sprzedaż mieszkania z Rejestru Cen Nieruchomości, w pozostałych miastach losową próbę z każdego miesiąca. Akty nierynkowe, na przykład sprzedaż z bonifikatą, rozpoznajemy po cenie i odrzucamy.

  2. 2

    Wyceniamy danymi sprzed sprzedaży

    Tak, jakby był dzień przed podpisaniem aktu: tylko aktami, które rejestr znał przed początkiem miesiąca sprzedaży. Ceny tej sprzedaży ani późniejszych wycena nie widzi.

  3. 3

    Porównujemy z ceną z aktu

    Różnica w procentach to błąd wyceny. Liczymy to tym samym kodem, który wycenia mieszkania w raportach, i powtarzamy co miesiąc na nowych sprzedażach.

Ceny z aktów są publiczne: od lutego 2026 każdy pobierze Rejestr Cen Nieruchomości bezpłatnie. Pobierz wszystkie wyceny z pomiaru (CSV) i porównaj je sam.

Na tle innych

W Polsce nie znaleźliśmy innego serwisu wyceny, który publikuje taki pomiar. Strony siedmiu serwisów sprawdziliśmy 7 października 2026, listę znajdziesz w pełnych danych.

W USA największe serwisy publikują takie liczby od lat. Zillow podaje około 7% dla domów, które nie są wystawione na sprzedaż (dla wystawionych około 2%, bo zna wtedy cenę ofertową), a HouseCanary 7,5% dla wycen sprzed zamknięcia transakcji. To porównanie orientacyjne: w USA wycenia się głównie domy, na innych danych.

Pełne dane i metoda

Wszystkie tabele, szczegóły metody i plik z każdą sprawdzoną wyceną.

Oba pomiary i cena ofertowa w liczbach
MiaraWycena z danych rejestruWycena z ogłoszeniaOstatnia cena ofertowa tych samych mieszkań
Sprawdzone sprzedaże11 475344344
Sprzedaże, które reprezentują23 987344344
Akty z okresuI 2026 do VI 2026I 2026 do V 2026I 2026 do V 2026
Mediana błędu (połowa myli się mniej)9,4%3,0%3,3%
W granicach 5%29,2%68,9%70,9%
W granicach 10%52,5%90,1%91,0%
W granicach 20%80,5%98,0%96,2%
Błąd ponad 20%19,5%2,0%3,8%
Odchylenie (mediana błędu ze znakiem)−0,7%−0,3%+2,6%
Niżej niż cena z aktu52,1%52,0%21,5%
Środkowa połowa błędów−9,6% do +9,1%−2,9% do +3,1%brak
Cena z aktu w przedziale z raportu52,3%brak pomiarunie dotyczy

Ostatnia cena ofertowa to cena z ogłoszenia w dniu, w którym zniknęło z portalu, po ewentualnych obniżkach. Cena z dnia wystawienia była typowo 4,1% od ceny z aktu, a w granicach 10% mieściło się 85% mieszkań.

Raport pokazuje obok wyceny przedział, typowo ±12,0% wokół niej. Cena z aktu mieściła się w nim w 52,3% sprzedaży (pomiar na 11 475 wycenach, w których zapisaliśmy przedział).

Wyniki według miast i miesięcy
MiastoWycenySprzedaże w okresieMediana błęduW ±5%W ±10%W ±20%OdchylenieBez wyceny
WarszawaI 2026 do IV 2026, każda sprzedaż9 2429 2429,6%29%52%80%−0,6%0,0%
KrakówI 2026 do IV 2026, próba ważona4584 2617,9%37%59%85%+0,7%0,5%
ŁódźI 2026 do VI 2026, próba ważona6103 63511,5%22%43%76%−2,7%0,4%
PoznańI 2026 do IV 2026, próba ważona3192 75210,3%26%48%81%+0,5%0,1%
WrocławI 2026 do IV 2026, próba ważona4052 7077,4%33%65%82%−1,7%0,5%
GdyniaI 2026 do IV 2026, próba ważona33788912,6%23%42%78%−3,3%0,1%
GdańskI 2026, próba ważona954927,3%30%66%84%−2,7%2,2%
SopotI 2026, każda sprzedaż9920,3%0%11%44%−12,3%0,0%
Według miesiąca aktu, wszystkie miasta
Miesiąc aktuWycenyMediana błęduW ±10%Odchylenie
styczeń 20262 9399,2%52,9%−0,5%
luty 20262 7778,9%53,7%+0,7%
marzec 20263 1489,0%54,5%−1,0%
kwiecień 20262 37710,2%49,5%−1,5%
maj 202613610,8%44,4%−2,7%
czerwiec 2026989,1%54,8%−4,8%

Każdy miesiąc wyceniony osobno, tylko danymi sprzed jego początku. Sprzedaże w okresie to liczba, którą reprezentuje próba: w Warszawie wyceniamy każdą, w pozostałych miastach każda wycena z próby ma wagę równą liczbie podobnych sprzedaży w swojej grupie metrażu i ceny okolicy.

Wyniki według grup mieszkań
GrupaWycenyMediana błędu0 do 20%W ±10%Odchylenie
Metraż
20-40 m² 3 213 10,1% 49,9% −2,7%
40-60 m² 4 457 8,8% 55,7% −0,7%
60-90 m² 2 651 9,1% 54,6% +1,9%
90-140 m²słabiej niż całość 907 14,3% 36,1% +2,6%
140-300 m²słabiej niż całość 247 19,5% 24,1% +6,1%
Rynek
pierwotny 5 672 8,8% 54,4% −0,7%
wtórny 5 803 9,8% 50,6% −0,7%
Podstawa wyceny
Transakcje z tego samego budynku 6 638 8,8% 55,7% −0,6%
Transakcje z okolicy 4 837 10,4% 48,4% −1,0%
Nasza wycena za m²
0-14 tys. zł/m² 3 220 9,8% 50,8% −2,1%
14-17 tys. zł/m² 4 144 8,3% 58,3% −0,6%
17-20 tys. zł/m² 2 314 9,9% 50,4% +2,0%
20-25 tys. zł/m² 1 348 11,1% 45,4% +3,0%
25+ tys. zł/m²słabiej niż całość 449 11,3% 46,2% +6,1%

Pionowa kreska na pasku to mediana dla wszystkich sprzedaży (9,4%). Odchylenie ujemne: w tej grupie częściej wyceniamy poniżej ceny z aktu. Grupy według naszej wyceny, nie ceny z aktu: klient zna wycenę, więc pytanie brzmi, jak trafna jest, gdy mówimy daną kwotę.

Wycena z ogłoszenia: kolejne pomiary i wszystkie pary
PomiarAkty z okresuSprzedażeMediana błęduW ±10%W ±20%
8 października 2026I 2026 do V 20263443,0%90,1%98,0%

Każdy pomiar używa nowych par ogłoszenie i akt.

OkolicaMetrażAktRynekWycena zł/m²Akt zł/m²Różnica
Wola38 m²III 2026wtórny14 75018 620−20,8%
Bródno38 m²IV 2026wtórny17 12021 260−19,5%
Bielany90 m²III 2026wtórny23 39027 890−16,1%
Wierzbno37 m²IV 2026wtórny19 69022 810−13,7%
Białołęka54 m²IV 2026wtórny11 61013 340−13,0%
Stegny169 m²IV 2026wtórny23 21026 550−12,5%
Wilanów44 m²IV 2026pierwotny20 12022 940−12,3%
Ochota45 m²IV 2026wtórny16 95019 300−12,2%
Mokotów49 m²IV 2026wtórny19 46022 100−11,9%
Bemowo47 m²IV 2026wtórny16 22018 400−11,9%
Praga-Północ66 m²IV 2026pierwotny19 77022 380−11,7%
Mokotów50 m²IV 2026wtórny20 08022 200−9,6%
Ursynów71 m²III 2026wtórny20 13022 250−9,5%
Mokotów78 m²IV 2026wtórny18 65020 540−9,2%
Nowodwory49 m²II 2026pierwotny12 73014 010−9,1%
Białołęka67 m²IV 2026wtórny15 75017 230−8,6%
Wola46 m²IV 2026wtórny15 67017 140−8,6%
Białołęka59 m²IV 2026wtórny14 04015 310−8,3%
Bielany46 m²IV 2026pierwotny15 92017 330−8,1%
Kawęczyn30 m²III 2026wtórny16 27017 700−8,1%
Białołęka46 m²IV 2026wtórny16 15017 550−8,0%
Kamionek64 m²IV 2026pierwotny17 66019 170−7,9%
Elsnerów49 m²III 2026wtórny14 76016 010−7,8%
Białołęka68 m²IV 2026wtórny10 80011 690−7,7%
Wilanów44 m²IV 2026pierwotny19 53021 170−7,7%
Raków55 m²IV 2026pierwotny16 89018 290−7,6%
Praga-Północ53 m²IV 2026pierwotny17 77019 200−7,4%
Ursus38 m²IV 2026wtórny19 14020 650−7,3%
Bemowo42 m²III 2026wtórny17 34018 690−7,2%
Białołęka65 m²IV 2026wtórny11 43012 300−7,0%
Stare Bielany35 m²IV 2026wtórny14 95016 070−7,0%
Targówek56 m²IV 2026wtórny16 51017 730−6,9%
Wilanów74 m²II 2026pierwotny18 81020 200−6,9%
Ursus30 m²III 2026wtórny17 85019 170−6,9%
Brzeziny42 m²III 2026wtórny13 28014 250−6,7%
Wola50 m²IV 2026wtórny12 65013 540−6,5%
Praga-Południe76 m²IV 2026pierwotny17 37018 570−6,5%
Wilanów46 m²II 2026pierwotny17 77018 980−6,4%
Służewiec61 m²IV 2026wtórny15 41016 460−6,4%
Odolany32 m²IV 2026wtórny20 47021 820−6,2%
Bielany76 m²IV 2026wtórny18 41019 610−6,1%
Praga-Północ54 m²IV 2026pierwotny17 68018 800−6,0%
Bielany48 m²III 2026wtórny16 89017 950−5,9%
Stare Miasto65 m²IV 2026wtórny22 40023 800−5,9%
Ursynów48 m²IV 2026wtórny17 55018 610−5,7%
Kamionek64 m²III 2026pierwotny17 22018 250−5,6%
Bemowo78 m²III 2026wtórny19 81020 980−5,6%
Mokotów61 m²III 2026wtórny15 88016 800−5,5%
Tarchomin54 m²IV 2026wtórny11 13011 740−5,2%
Praga-Północ40 m²III 2026pierwotny18 20019 170−5,1%
Służewiec70 m²III 2026wtórny18 23019 180−5,0%
Wilanów45 m²III 2026pierwotny20 04021 090−5,0%
Imielin49 m²III 2026wtórny20 45021 490−4,8%
Rakowiec38 m²IV 2026wtórny19 35020 320−4,8%
Praga48 m²IV 2026wtórny12 89013 510−4,6%
Nowodwory56 m²III 2026wtórny13 26013 900−4,6%
Czerniaków39 m²IV 2026wtórny16 33017 100−4,5%
Stare Włochy59 m²III 2026wtórny17 10017 900−4,5%
Wesoła84 m²IV 2026wtórny11 06011 590−4,5%
Służew56 m²IV 2026wtórny14 88015 590−4,5%
Mokotów64 m²III 2026wtórny15 68016 410−4,4%
Mokotów209 m²IV 2026wtórny16 16016 870−4,2%
Ursynów42 m²IV 2026wtórny19 44020 270−4,1%
Ochota36 m²IV 2026wtórny17 96018 720−4,1%
Dolny Mokotów53 m²III 2026wtórny21 83022 730−4,0%
Ursus94 m²III 2026wtórny17 44018 130−3,9%
Wola32 m²III 2026wtórny29 48030 680−3,9%
Bielany90 m²IV 2026pierwotny22 36023 230−3,7%
Muranów53 m²IV 2026wtórny21 93022 750−3,6%
Wilanów47 m²IV 2026pierwotny19 02019 730−3,6%
Wawer52 m²IV 2026wtórny14 46014 990−3,5%
Mokotów32 m²III 2026wtórny17 94018 600−3,5%
Ursus87 m²IV 2026wtórny12 78013 250−3,5%
Stara Ochota40 m²IV 2026wtórny18 09018 750−3,5%
Mokotów45 m²III 2026wtórny21 28022 050−3,5%
Szczęśliwice53 m²IV 2026wtórny15 65016 220−3,5%
Bródno26 m²III 2026wtórny13 92014 420−3,5%
Skorosze41 m²IV 2026wtórny15 28015 830−3,5%
Wilanów51 m²III 2026wtórny17 56018 190−3,5%
Bemowo52 m²IV 2026wtórny16 78017 400−3,5%
Białołęka70 m²IV 2026wtórny12 41012 860−3,5%
Śródmieście34 m²IV 2026wtórny16 38016 980−3,5%
Wawer57 m²IV 2026wtórny15 91016 430−3,2%
Śródmieście28 m²III 2026wtórny19 26019 850−3,0%
Bemowo51 m²III 2026wtórny18 31018 870−3,0%
Mokotów57 m²IV 2026wtórny14 62015 060−2,9%
Bielany42 m²III 2026wtórny16 69017 180−2,9%
Białołęka51 m²III 2026wtórny17 31017 830−2,9%
Białołęka40 m²IV 2026wtórny12 16012 500−2,8%
Bielany67 m²IV 2026wtórny19 14019 690−2,8%
Stare Włochy65 m²III 2026wtórny19 73020 300−2,8%
Białołęka65 m²IV 2026wtórny12 84013 200−2,7%
Białołęka46 m²III 2026wtórny11 40011 710−2,6%
Białołęka71 m²IV 2026wtórny10 53010 820−2,6%
Wilanów109 m²III 2026pierwotny18 57019 050−2,5%
Bemowo43 m²IV 2026wtórny19 65020 160−2,5%
Sielce53 m²III 2026wtórny17 79018 250−2,5%
Anin37 m²IV 2026wtórny14 35014 720−2,5%
Gocław54 m²IV 2026wtórny17 75018 200−2,5%
Żerań40 m²IV 2026wtórny17 91018 370−2,5%
Ursus40 m²IV 2026wtórny15 95016 340−2,4%
Śródmieście43 m²IV 2026wtórny17 41017 840−2,4%
Ursynów63 m²IV 2026wtórny11 18011 450−2,4%
Praga64 m²IV 2026wtórny25 53026 160−2,4%
Białołęka59 m²IV 2026wtórny14 30014 650−2,4%
Górce68 m²IV 2026wtórny18 26018 700−2,4%
Wilanów63 m²III 2026wtórny17 56017 960−2,3%
Śródmieście51 m²IV 2026wtórny15 46015 830−2,3%
Sielce47 m²III 2026wtórny14 46014 780−2,2%
Stare Bielany49 m²IV 2026wtórny15 02015 360−2,2%
Praga32 m²IV 2026wtórny21 10021 560−2,1%
Bielany104 m²V 2026wtórny15 76016 100−2,1%
Bielany38 m²III 2026wtórny16 15016 490−2,1%
Mokotów37 m²IV 2026wtórny18 28018 680−2,1%
Szczęśliwice69 m²IV 2026wtórny17 37017 730−2,0%
Wilanów73 m²IV 2026wtórny20 22020 640−2,0%
Słodowiec46 m²III 2026wtórny14 12014 410−2,0%
Wola29 m²IV 2026wtórny14 47014 760−1,9%
Koło37 m²III 2026wtórny14 20014 480−1,9%
Bielany34 m²III 2026wtórny16 50016 810−1,9%
Nowodwory45 m²III 2026wtórny12 38012 610−1,8%
Śródmieście53 m²IV 2026wtórny20 93021 320−1,8%
Praga34 m²IV 2026wtórny16 89017 200−1,8%
Mokotów65 m²III 2026wtórny13 34013 570−1,7%
Bielany60 m²V 2026pierwotny18 28018 600−1,7%
Ursus38 m²IV 2026wtórny12 81013 030−1,7%
Mokotów35 m²III 2026wtórny18 26018 560−1,6%
Wola60 m²IV 2026wtórny11 98012 170−1,6%
Grodzisk59 m²IV 2026wtórny13 99014 220−1,6%
Białołęka34 m²III 2026wtórny15 00015 250−1,6%
Włochy84 m²IV 2026wtórny19 28019 570−1,5%
Praga-Południe47 m²III 2026wtórny14 81015 030−1,5%
Praga48 m²IV 2026wtórny13 96014 180−1,5%
Śródmieście36 m²IV 2026wtórny30 82031 250−1,4%
Wola58 m²III 2026wtórny19 80020 080−1,4%
Szczęśliwice71 m²IV 2026wtórny17 12017 340−1,3%
Mokotów54 m²IV 2026wtórny14 70014 890−1,3%
Bielany37 m²IV 2026wtórny15 26015 460−1,3%
Bielany35 m²III 2026wtórny17 36017 600−1,3%
Bemowo43 m²IV 2026wtórny16 36016 580−1,3%
Wola58 m²IV 2026wtórny20 81021 060−1,2%
Śródmieście41 m²IV 2026wtórny23 26023 530−1,2%
Bielany48 m²IV 2026wtórny18 14018 370−1,2%
Mokotów90 m²IV 2026wtórny19 28019 520−1,2%
Mokotów67 m²IV 2026wtórny21 25021 510−1,2%
Mokotów43 m²III 2026wtórny19 08019 300−1,2%
Bemowo50 m²IV 2026wtórny14 07014 240−1,2%
Bemowo46 m²IV 2026wtórny13 69013 860−1,2%
Śródmieście70 m²IV 2026wtórny25 36025 640−1,1%
Powiśle61 m²III 2026wtórny37 55037 950−1,1%
Chomiczówka57 m²IV 2026wtórny18 33018 520−1,0%
Ursynów54 m²IV 2026wtórny14 05014 190−1,0%
Sielce58 m²IV 2026wtórny19 96020 140−0,9%
Bielany64 m²III 2026wtórny13 44013 570−0,9%
Nowa Praga70 m²IV 2026wtórny20 00020 180−0,9%
Sielce56 m²IV 2026wtórny18 73018 910−0,9%
Ochota53 m²IV 2026wtórny13 20013 330−0,9%
Odolany36 m²IV 2026wtórny19 43019 600−0,9%
Wola37 m²IV 2026wtórny19 74019 920−0,9%
Żoliborz44 m²IV 2026wtórny19 47019 620−0,7%
Bródno34 m²IV 2026wtórny15 26015 370−0,7%
Raków35 m²IV 2026wtórny18 84018 970−0,7%
Bemowo53 m²III 2026wtórny11 38011 460−0,7%
Bródno46 m²IV 2026wtórny11 12011 210−0,7%
Praga-Południe62 m²IV 2026wtórny15 40015 480−0,5%
Stare Bielany33 m²II 2026wtórny19 15019 240−0,5%
Bródno46 m²IV 2026wtórny13 52013 580−0,5%
Ochota46 m²III 2026wtórny16 84016 920−0,4%
Białołęka40 m²IV 2026wtórny14 30014 350−0,4%
Czerniaków38 m²IV 2026wtórny15 51015 570−0,4%
Śródmieście27 m²III 2026wtórny19 87019 930−0,3%
Bemowo84 m²III 2026wtórny13 98014 020−0,3%
Praga40 m²IV 2026wtórny14 42014 470−0,3%
Białołęka29 m²IV 2026wtórny13 94013 980−0,3%
Praga69 m²IV 2026wtórny17 34017 400−0,3%
Sielce56 m²III 2026wtórny18 69018 730−0,2%
Bielany24 m²IV 2026wtórny15 55015 590−0,2%
Praga-Południe55 m²IV 2026wtórny14 77014 780−0,1%
Białołęka70 m²III 2026wtórny12 06012 070−0,1%
Bielany58 m²V 2026wtórny13 85013 8500,0%
Mokotów84 m²III 2026wtórny19 30019 270+0,1%
Mokotów52 m²IV 2026wtórny18 38018 370+0,1%
Praga-Południe38 m²I 2026pierwotny18 18018 160+0,1%
Białołęka39 m²IV 2026wtórny13 47013 460+0,1%
Bemowo38 m²IV 2026wtórny16 64016 620+0,1%
Bielany53 m²V 2026wtórny17 37017 350+0,1%
Praga47 m²IV 2026wtórny19 30019 260+0,2%
Praga50 m²IV 2026wtórny16 11016 080+0,2%
Śródmieście83 m²III 2026wtórny27 72027 630+0,3%
Bemowo38 m²IV 2026wtórny17 06017 020+0,3%
Nowe Miasto58 m²IV 2026wtórny22 36022 300+0,3%
Mokotów67 m²III 2026wtórny19 99019 920+0,4%
Elsnerów59 m²IV 2026wtórny15 88015 820+0,4%
Praga60 m²IV 2026wtórny16 78016 720+0,4%
Ulrychów69 m²IV 2026wtórny24 36024 230+0,5%
Białołęka44 m²IV 2026wtórny11 11011 060+0,5%
Mokotów32 m²III 2026wtórny16 59016 510+0,5%
Mokotów56 m²III 2026wtórny13 03012 970+0,5%
Muranów40 m²IV 2026wtórny18 00017 880+0,6%
Śródmieście93 m²IV 2026wtórny25 50025 350+0,6%
Praga-Południe49 m²IV 2026wtórny16 79016 690+0,6%
Henryków59 m²IV 2026wtórny15 97015 860+0,7%
Bemowo67 m²IV 2026wtórny16 93016 820+0,7%
Ursynów40 m²IV 2026wtórny15 66015 520+0,9%
Ursynów47 m²IV 2026wtórny14 22014 090+0,9%
Wola40 m²IV 2026wtórny21 76021 560+0,9%
Praga46 m²IV 2026wtórny14 74014 610+0,9%
Mokotów80 m²IV 2026wtórny18 92018 720+1,1%
Żerań57 m²IV 2026wtórny13 52013 380+1,1%
Nowa Praga37 m²III 2026wtórny16 93016 760+1,1%
Bemowo45 m²IV 2026wtórny19 03018 820+1,1%
Żerań58 m²IV 2026wtórny14 98014 820+1,1%
Włochy32 m²IV 2026wtórny17 50017 310+1,1%
Bielany24 m²IV 2026wtórny17 61017 420+1,1%
Bielany42 m²IV 2026wtórny15 15014 980+1,1%
Wilanów47 m²III 2026pierwotny19 80019 560+1,2%
Wesoła70 m²III 2026wtórny9 7209 610+1,2%
Bielany37 m²IV 2026pierwotny21 19020 950+1,2%
Mokotów44 m²IV 2026wtórny14 87014 700+1,2%
Praga-Południe57 m²IV 2026wtórny14 90014 730+1,2%
Chomiczówka59 m²IV 2026wtórny17 22017 010+1,3%
Białołęka46 m²III 2026wtórny13 29013 120+1,3%
Bemowo47 m²IV 2026wtórny17 26017 030+1,3%
Służewiec33 m²IV 2026wtórny22 62022 300+1,4%
Praga-Południe59 m²IV 2026wtórny11 78011 620+1,4%
Mokotów56 m²IV 2026wtórny12 45012 280+1,4%
Muranów35 m²IV 2026wtórny17 76017 480+1,6%
Wilanów35 m²III 2026wtórny21 82021 460+1,7%
Praga-Południe30 m²IV 2026wtórny17 20016 920+1,7%
Sielce51 m²IV 2026wtórny18 24017 920+1,8%
Bielany54 m²IV 2026wtórny13 42013 180+1,8%
Śródmieście56 m²IV 2026wtórny16 22015 920+1,9%
Koło49 m²IV 2026wtórny12 99012 740+1,9%
Wilanów53 m²IV 2026wtórny17 36017 030+1,9%
Targówek40 m²III 2026wtórny18 17017 810+2,0%
Białołęka40 m²III 2026wtórny13 04012 780+2,0%
Saska Kępa54 m²IV 2026wtórny15 91015 600+2,0%
Stara Ochota60 m²IV 2026wtórny13 47013 200+2,0%
Bielany44 m²III 2026wtórny20 03019 620+2,1%
Śródmieście99 m²IV 2026wtórny26 69026 130+2,1%
Szczęśliwice46 m²IV 2026wtórny18 74018 340+2,2%
Włochy53 m²III 2026wtórny13 05012 770+2,2%
Praga-Południe47 m²IV 2026wtórny19 42019 000+2,2%
Praga-Południe63 m²IV 2026wtórny13 84013 540+2,2%
Mokotów37 m²III 2026wtórny18 33017 910+2,3%
Wawer57 m²IV 2026wtórny15 77015 400+2,4%
Stegny66 m²IV 2026wtórny16 14015 740+2,5%
Mokotów52 m²III 2026wtórny16 03015 640+2,5%
Śródmieście21 m²IV 2026wtórny25 41024 790+2,5%
Śródmieście37 m²IV 2026wtórny19 31018 820+2,6%
Kabaty31 m²III 2026wtórny21 23020 700+2,6%
Mokotów30 m²III 2026wtórny16 00015 590+2,6%
Kamionek50 m²IV 2026wtórny19 04018 530+2,7%
Skorosze55 m²IV 2026wtórny14 77014 390+2,7%
Rakowiec41 m²I 2026wtórny14 94014 530+2,8%
Praga-Południe57 m²III 2026wtórny12 69012 320+2,9%
Mokotów34 m²IV 2026wtórny18 43017 900+3,0%
Mokotów63 m²III 2026wtórny22 96022 280+3,1%
Bielany84 m²IV 2026wtórny21 61020 960+3,1%
Zawady40 m²IV 2026wtórny21 24020 580+3,2%
Bemowo53 m²III 2026wtórny18 90018 270+3,4%
Mokotów44 m²IV 2026wtórny16 45015 900+3,4%
Praga52 m²IV 2026wtórny12 71012 300+3,4%
Targówek53 m²IV 2026wtórny12 32011 910+3,4%
Praga36 m²IV 2026wtórny19 70019 030+3,5%
Białołęka40 m²III 2026wtórny13 89013 390+3,7%
Praga-Północ23 m²IV 2026wtórny17 51016 880+3,7%
Mokotów36 m²II 2026wtórny13 70013 210+3,7%
Stare Miasto70 m²IV 2026wtórny18 73018 070+3,7%
Mokotów47 m²IV 2026wtórny17 95017 300+3,7%
Praga-Południe50 m²IV 2026wtórny17 34016 690+3,9%
Praga-Północ35 m²IV 2026wtórny15 70015 110+3,9%
Żerań41 m²IV 2026wtórny17 88017 200+4,0%
Rakowiec23 m²IV 2026wtórny21 98021 120+4,1%
Sielce36 m²IV 2026wtórny14 80014 210+4,1%
Praga-Południe83 m²IV 2026wtórny18 61017 870+4,1%
Rakowiec28 m²IV 2026wtórny16 14015 480+4,2%
Wilanów92 m²IV 2026wtórny16 72016 010+4,4%
Mokotów68 m²IV 2026wtórny18 80018 010+4,4%
Słodowiec49 m²IV 2026wtórny18 18017 420+4,4%
Śródmieście60 m²III 2026wtórny17 00016 270+4,5%
Wilanów72 m²IV 2026pierwotny20 10019 230+4,5%
Mokotów66 m²III 2026wtórny19 00018 140+4,8%
Raków70 m²III 2026wtórny19 28018 390+4,8%
Śródmieście36 m²IV 2026wtórny22 04021 040+4,8%
Ursus49 m²IV 2026wtórny12 26011 690+4,9%
Wola44 m²IV 2026wtórny16 79016 000+5,0%
Targówek53 m²III 2026wtórny10 85010 320+5,1%
Mokotów53 m²IV 2026wtórny17 18016 330+5,2%
Grodzisk40 m²IV 2026wtórny14 63013 910+5,2%
Mokotów85 m²III 2026wtórny11 75011 170+5,2%
Praga-Południe46 m²IV 2026wtórny21 17020 060+5,5%
Praga-Południe56 m²IV 2026wtórny10 0009 470+5,6%
Wilanów85 m²IV 2026wtórny13 11012 400+5,7%
Śródmieście21 m²III 2026wtórny22 92021 580+6,2%
Białołęka44 m²IV 2026wtórny12 18011 460+6,2%
Bemowo63 m²IV 2026wtórny18 23017 110+6,5%
Wola56 m²IV 2026wtórny16 38015 370+6,5%
Mokotów46 m²III 2026wtórny14 65013 760+6,5%
Wola37 m²III 2026wtórny17 35016 260+6,7%
Praga-Południe93 m²IV 2026wtórny23 81022 300+6,8%
Bielany49 m²IV 2026wtórny12 10011 320+6,9%
Wilanów47 m²III 2026wtórny20 77019 400+7,0%
Mokotów47 m²IV 2026wtórny20 57019 180+7,2%
Raków55 m²IV 2026wtórny18 81017 540+7,2%
Śródmieście83 m²III 2026wtórny26 85025 030+7,3%
Stare Bielany54 m²V 2026wtórny17 73016 520+7,3%
Wawer46 m²IV 2026wtórny18 36017 090+7,4%
Praga-Południe32 m²II 2026pierwotny19 30017 920+7,7%
Włochy50 m²IV 2026wtórny17 30016 000+8,1%
Wilanów129 m²III 2026wtórny14 97013 820+8,3%
Wola49 m²IV 2026wtórny21 67020 000+8,4%
Stegny64 m²IV 2026wtórny16 56015 280+8,4%
Praga-Południe25 m²IV 2026wtórny17 07015 750+8,4%
Bemowo54 m²III 2026wtórny17 86016 450+8,6%
Praga-Południe89 m²IV 2026wtórny21 14019 440+8,8%
Praga-Południe53 m²IV 2026wtórny19 11017 550+8,9%
Mokotów35 m²IV 2026wtórny14 97013 730+9,0%
Mokotów52 m²III 2026wtórny17 60016 150+9,0%
Włochy61 m²IV 2026wtórny18 97017 340+9,4%
Białołęka38 m²IV 2026wtórny15 94014 540+9,6%
Białołęka63 m²IV 2026wtórny12 73011 570+10,0%
Śródmieście36 m²IV 2026wtórny21 73019 730+10,1%
Wola26 m²III 2026wtórny21 17019 130+10,7%
Bródno37 m²IV 2026wtórny15 63014 120+10,7%
Ursynów114 m²IV 2026wtórny16 92015 250+11,0%
Wawer74 m²IV 2026wtórny10 5109 390+12,0%
Bemowo68 m²II 2026wtórny12 80011 420+12,1%
Brzeziny52 m²III 2026wtórny17 32015 450+12,1%
Praga-Północ43 m²IV 2026wtórny16 20014 380+12,6%
Mokotów32 m²IV 2026wtórny19 92017 600+13,2%
Mirów36 m²IV 2026wtórny19 60017 270+13,5%
Mokotów82 m²III 2026wtórny14 63012 730+14,9%
Mokotów37 m²III 2026wtórny15 31013 100+16,9%
Mokotów60 m²IV 2026wtórny19 20016 420+16,9%
Wola39 m²III 2026wtórny18 05015 320+17,8%
Chomiczówka45 m²V 2026wtórny18 20015 300+18,9%
Mokotów67 m²IV 2026wtórny22 42018 730+19,7%
Wilanów44 m²IV 2026pierwotny22 84018 730+21,9%
Stara Praga60 m²III 2026pierwotny30 05024 420+23,0%
Stare Włochy60 m²IV 2026pierwotny19 22015 210+26,3%
Ochota49 m²I 2026wtórny19 78013 360+48,1%
Wierzbno36 m²III 2026wtórny18 75012 530+49,6%
Wola56 m²I 2026wtórny17 15011 120+54,2%
Serwisy wyceny w Polsce i za granicą
Serwisy wyceny w Polsce (stan na 7 października 2026)
SerwisCo wyceniaZmierzony błąd na sprzedanych mieszkaniach
CenatoriumAVM dla bankównie znaleźliśmy; podaje ocenę wiarygodności od A do F
szybko.pl AVMAVM dla instytucji i klientównie znaleźliśmy; na stronie o dokładności jeden przykład wyceny
urban.onewycena online mieszkańnie znaleźliśmy
RealAdvisordarmowa wycena onlinenie znaleźliśmy
Propertlyraporty dla agentównie znaleźliśmy
SonarHomewycena onlinenie znaleźliśmy
Otodomwycena na cenach ofertowychnie znaleźliśmy
VeriPlacewycena z aktów notarialnych9,4% z danych rejestru, 3,0% z ogłoszenia, co miesiąc
Za granicą: mediana błędu (stan na 11 października 2026)
SerwisCo mierzyMediana błędu
Zillow (USA)domy niewystawione na sprzedażokoło 7%
Zillow (USA)domy wystawione na sprzedaż, wycena zna cenę ofertowąokoło 2%
HouseCanary (USA)wyceny sprzed zamknięcia transakcji7,5%
VeriPlace, z danych rejestrumieszkania, bez ceny ofertowej9,4%
VeriPlace, z ogłoszeniamieszkania wystawione na sprzedaż, wycena zna cenę ofertową3,0%

Porównanie orientacyjne: w USA przeważają domy, a dane o budynkach i transakcjach są inne. Liczby Zillow zmieniają się co kilka tygodni; podajemy wartości z jego strony o trafności.

Metoda: wszystkie szczegóły
  1. Błąd. Różnica naszej wyceny za m² i ceny z aktu za m², w procentach ceny z aktu. Mediana błędu: połowa wycen myli się mniej, połowa bardziej. Odchylenie to mediana błędu liczona ze znakiem.
  2. Wycena z danych rejestru. Bierzemy sprzedaże lokali mieszkalnych z Rejestru Cen Nieruchomości podpisane w okresie pomiaru, o metrażu od 20 do 300 m² i cenie od 4 do 60 tys. zł za m². Wycena zna to, co jest w akcie: położenie budynku, metraż, piętro i rynek. Rok budowy bierze z bazy budynków, a dla nowych mieszkań przyjmuje rok aktu. Ceny nie zna.
  3. Tylko dane sprzed sprzedaży. Każdą sprzedaż wyceniamy wyłącznie aktami, które trafiły do rejestru przed pierwszym dniem miesiąca, w którym ją podpisano. Ona sama i wszystkie późniejsze akty są dla wyceny niewidoczne. W krajowej paczce rejestru akt uznajemy za znany od dnia wpisu, najpóźniej 120 dni po podpisaniu.
  4. Próba poza Warszawą. W Warszawie wyceniamy każdą sprzedaż. W pozostałych miastach dzielimy sprzedaże z miesiąca na grupy według metrażu i cen w okolicy, z każdej losujemy tyle samo, a każdej wycenie dajemy wagę równą liczbie sprzedaży, które reprezentuje. Wszystkie miary na tej stronie są ważone.
  5. Wycena z ogłoszenia. Ogłoszenie łączymy z aktem tej samej sprzedaży: ten sam budynek (do 40 m), metraż różniący się najwyżej o 0,5 m², to samo piętro, akt podpisany po wystawieniu ogłoszenia i najpóźniej 120 dni po jego zdjęciu. Wycena korzysta z cech ogłoszenia, jego ceny z dnia wystawienia i z danych sprzed miesiąca wystawienia.
  6. Cena ofertowa. Wycena z danych rejestru jej nie zna. Rabat od ceny ofertowej i granice, w których wycena z ogłoszenia jej wierzy, liczymy z pozostałych par, bez wycenianej sprzedaży.
  7. Transakcje nierynkowe. Akty z ceną poniżej połowy albo powyżej trzykrotności mediany okolicy z tego samego roku (na przykład sprzedaż z bonifikatą, przekształcenia spółdzielcze) odrzucamy w obu pomiarach, tak samo jak w wycenach. Na wykresie zostają akty, których ta reguła nie złapała: to większość słupków poza osią.
  8. Zakres. Mieszkania w 8 miastach, akty od stycznia do czerwca 2026. Gminy wokół Warszawy i domy zmierzymy osobno. Wycena z ogłoszenia: Warszawa, akty od stycznia do maja 2026.
  9. Ograniczenia. Akt nie mówi nic o stanie i standardzie mieszkania. Cena w akcie bywa łączna z komórką lub miejscem postojowym, a na rynku pierwotnym akt podpisuje się często długo po umowie z deweloperem.
  10. Model korekty. Część wyceny pochodzi z modelu uczonego w lipcu 2026 na ogłoszeniach z Warszawy i okolic. Wcześniejszy test nie pokazał różnicy między ogłoszeniami sprzed i po dacie uczenia.
  11. Porównania. Serwisy w Polsce sprawdziliśmy na ich publicznych stronach 7 października 2026, serwisy z USA 11 października 2026. Jeśli któryś polski serwis publikuje taki pomiar, chętnie go tu podamy.
  12. Wersja. Kod wyceny d5f86eb, ten sam, który liczy wyceny w raportach. Dane: Rejestr Cen Nieruchomości, stan na 8 października 2026.

Pobierz 11 475 wycen z pomiaru na danych rejestru (CSV). Bez adresów: miasto, miesiąc aktu, okolica, metraż, rynek, nasza wycena i cena z aktu za m², błąd i waga.

Sprawdź swoje mieszkanie tą samą wyceną

Wklej link do ogłoszenia z Otodom, Morizon albo Gratki albo wpisz adres. Raport powstaje w kilkanaście sekund. Kolejny pomiar opublikujemy w listopadzie 2026.

Sprawdź mieszkanie Przykładowy raport