O ile taniej niż w ogłoszeniu sprzedaje się mieszkanie? 317 sprzedaży z Warszawy w aktach

Ile naprawdę schodzi z ceny

Każdy kupujący zadaje sobie to samo pytanie: o ile da się zejść z ceny z ogłoszenia? Zamiast opinii pośredników sprawdziliśmy to na aktach notarialnych. Wzięliśmy ogłoszenia mieszkań z Warszawy, które zniknęły z portali, i odnaleźliśmy w Rejestrze Cen Nieruchomości akty tych samych mieszkań: ten sam budynek, to samo piętro, powierzchnia zgodna co do pół metra kwadratowego, akt podpisany najpóźniej 120 dni po zdjęciu ogłoszenia. Tak powstało 317 par z rynku wtórnego, z aktami od stycznia do maja 2026 r.

Wynik: mieszkanie sprzedawało się typowo 3,5% poniżej pierwszej ceny z ogłoszenia. Przy medianie ceny ofertowej 840 tys. zł to około 30 tys. zł. Połowa transakcji zamknęła się między 1,2% a 6,6% poniżej ceny wywoławczej.

• 11,7% mieszkań sprzedało się drożej niż w ogłoszeniu (o ponad 1%).
• 10,7% sprzedało się po cenie z ogłoszenia, z dokładnością do 1%.
• 41,0% zeszło o 1-5%.
• 25,6% zeszło o 5-10%.
• 11,0% zeszło o ponad 10%.

Obniżka w ogłoszeniu i negocjacja przy stole

Część rabatu sprzedający oddaje sam, zanim ktokolwiek zacznie negocjować. Co czwarte ogłoszenie (26%) obniżyło cenę przed sprzedażą, a typowa obniżka wynosiła 4,1%. Liczony od ostatniej ceny w ogłoszeniu rabat jest więc mniejszy: mediana 2,6%. To mniej więcej tyle, ile kupujący negocjuje na końcu.

Od publikacji ogłoszenia do aktu notarialnego mijało typowo 86 dni. Akt końcowy podpisuje się po umowie przedwstępnej, więc sama decyzja o zakupie zapadała wcześniej.

Gdzie pola do negocjacji jest więcej

• Mieszkania wystawione dłużej. Gdy od ogłoszenia do aktu minęło ponad 60 dni, mediana rabatu wyniosła 3,9%. Przy szybszych sprzedażach 2,6%.
• Duże mieszkania. Przy 80 m² i więcej mediana to 5,5%, choć to mała próba (25 sprzedaży). Mieszkania do 60 m² schodziły typowo o 3,6-3,7%, a mieszkania 60-80 m² o 2,4%.
• Starsze budynki. W budynkach sprzed 1990 r. mediana rabatu wyniosła 3,7%, w budynkach z lat 1990-2014 3,6%, a w budynkach od 2015 r. 2,6%.

Kiedy płaci się więcej niż w ogłoszeniu

11,7% mieszkań sprzedało się drożej, niż wynikało z ogłoszenia. Akt podaje jedną cenę, więc część takich transakcji może obejmować coś więcej niż samo mieszkanie, na przykład komórkę lokatorską albo miejsce postojowe. W części kupujący po prostu przebił innych chętnych. Najczęściej zdarzało się to w nowszych budynkach: wśród mieszkań w budynkach od 2015 r. drożej niż w ogłoszeniu sprzedało się 28%.

Rynku pierwotnego nie wliczamy do tych liczb. W naszej próbie było tylko 27 takich par, a akty deweloperskie często obejmują więcej niż samo mieszkanie, więc porównanie z ceną z ogłoszenia byłoby mało wiarygodne.

Dlaczego to mniej niż różnica między ogłoszeniami a aktami w dzielnicy

Na stronach dzielnic i w tekście o cenach ofertowych i transakcyjnych porównujemy medianę wszystkich ogłoszeń z medianą wszystkich aktów. Ta różnica jest większa, bo dotyczy innych mieszkań: w ogłoszeniach dłużej wiszą te wycenione za wysoko, a część ofert w ogóle się nie sprzedaje. Tutaj porównujemy to samo mieszkanie przed sprzedażą i w akcie, więc widać sam rabat.

Co z tego wynika przy zakupie

• Rabat rzędu 3-4% to norma, a nie sukces negocjacyjny. Przy mieszkaniu za 800 tys. zł to około 30 tys. zł.
• Ponad 10% schodzi mniej więcej co dziewiąte mieszkanie. Zwykle to ogłoszenia wystawione za drogo i długo, więc sprawdź, od kiedy wisi ogłoszenie i czy cena już spadała.
• Najmocniejszym argumentem w negocjacjach są ceny z aktów z tego samego budynku i ulic obok, a nie średnia z ogłoszeń.

W raporcie VeriPlace widać sprzedaże z aktów notarialnych z tego budynku i okolicy, wycenę mieszkania i pozycję do negocjacji. Sprawdź mieszkanie, zanim złożysz ofertę. Na tych samych parach ogłoszenie i akt mierzymy też trafność naszej wyceny: veriplace.pl/trafnosc.