Ile słońca musi mieć mieszkanie? Przepisy pozwalają na mniej, niż myślisz

Przepisy wymagają mniej, niż zakłada kupujący

Większość osób zakłada, że skoro mieszkanie zostało dopuszczone do użytkowania, to musi być rozsądnie doświetlone. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych mówi jednak co innego, a szczegóły zaskakują nawet osoby po kilku zakupach.

• Zasada ogólna: pokój mieszkalny powinien mieć co najmniej 3 godziny nasłonecznienia 21 marca i 21 września, liczone między godziną 7:00 a 17:00.
• W zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej wymóg spada do 1,5 godziny, czyli o połowę.
• Dla mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie przepisy nie określają wymaganego czasu nasłonecznienia w ogóle.
• W mieszkaniu wielopokojowym normę musi spełnić co najmniej jeden pokój. Pozostałe mogą nie widzieć słońca, a budynek nadal jest zgodny z przepisami.

To ostatnie jest najważniejsze dla kupującego. Deweloper spełnia wymóg, jeśli słońce dociera do salonu. Sypialnia dziecka od północy, zacieniona przez sąsiedni budynek, jest w pełni legalna i nikt nie ma obowiązku o tym uprzedzać.

Dlaczego okna na południe niczego nie gwarantują

Strona świata to tylko połowa równania. Druga połowa to wszystko, co stoi przed oknem. Mieszkanie z oknami na południe na drugim piętrze, z dwunastopiętrowym budynkiem po drugiej stronie wąskiego podwórka, dostanie mniej światła niż mieszkanie na północ z otwartym widokiem na park.

Ogłoszenia podają stronę świata, bo jest łatwa do wpisania. Nie podają wysokości sąsiednich budynków, odległości między nimi ani kąta, pod jakim słońce pada w marcu. A to właśnie te trzy rzeczy decydują o tym, czy w mieszkaniu trzeba zapalać światło w południe.

Co naprawdę decyduje o ilości światła

• Wysokość i odległość budynków naprzeciwko. Im węższa przestrzeń między nimi, tym krótsze okno słonecznych godzin.
• Piętro. Różnica między pierwszym a czwartym piętrem w gęstej zabudowie potrafi wynosić kilka godzin światła dziennie.
• Pora roku. Zimą słońce jest nisko, więc te same budynki rzucają znacznie dłuższy cień. Oglądanie mieszkania w czerwcu nie mówi nic o grudniu.
• Głębokość pokoju i wielkość okna. Wąski, głęboki pokój z jednym oknem będzie ciemny nawet przy dobrej ekspozycji.
• Balkon lub loggia nad oknem, które skutecznie odcinają światło padające z góry.

To nie jest wyłącznie kwestia komfortu

Niedobór światła dziennego wpływa na rytm dobowy i jakość snu, a w miesiącach jesienno-zimowych także na nastrój. Światło dzienne jest też głównym źródłem witaminy D, której w polskiej szerokości geograficznej i tak brakuje większości populacji przez pół roku.

Jest też wymiar czysto finansowy. Ciemne mieszkanie sprzedaje się trudniej i dłużej, bo każdy kolejny kupujący zauważy to samo, co ty przeoczyłeś. Różnica w czasie nasłonecznienia przekłada się na realną różnicę w cenie transakcyjnej, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie kupujący ogląda mieszkanie osobiście.

Dlaczego samo obejrzenie mieszkania nie wystarczy

Oglądasz mieszkanie raz, o jednej porze dnia, w jednej porze roku, zwykle w godzinach pracy pośrednika. Żeby ocenić nasłonecznienie samodzielnie, musiałbyś wrócić pod ten sam adres kilka razy o różnych godzinach, najlepiej zimą. Praktycznie nikt tego nie robi, a decyzję o zadatku podejmuje się w kilka dni.

Dlatego nasłonecznienie liczy się symulacyjnie. Mając model wysokości okolicznych budynków oraz pozycję słońca dla danej daty i szerokości geograficznej, można wyliczyć, ile godzin światła dociera do konkretnej ściany konkretnego budynku, bez czekania na marzec.

Jak sprawdzamy to w VeriPlace

W raporcie VeriPlace budynek i jego sąsiedztwo są odwzorowane w trzech wymiarach na podstawie państwowej ewidencji budynków, z rzeczywistymi wysokościami. Na tym modelu symulujemy przebieg słońca i pokazujemy, jak cień przesuwa się po budynku w ciągu dnia oraz jak zmienia się między latem a zimą.

Słońce na mapie można przeciągnąć i zobaczyć układ cieni o dowolnej godzinie, a datę zmienić na dowolny dzień roku. Dla wskazanej ściany budynku generujemy mapę nasłonecznienia elewacji w skali od zera do ponad sześciu godzin dziennie.

Raport podaje też konkretne liczby dla czterech elewacji budynku. Przykładowo dla jednego z adresów w centrum Warszawy elewacja południowo-wschodnia dostaje około 10 godzin bezpośredniego słońca, czyli 74% dnia, a północno-zachodnia tylko 3,3 godziny, czyli 24%. Ta sama nieruchomość, trzykrotna różnica w zależności od tego, po której stronie budynku znajduje się mieszkanie.

Dzięki temu widać nie tylko stronę świata, ale realny efekt zabudowy dookoła: które okna są zacienione przez sąsiada, o której godzinie i w którym miesiącu. To informacja, której nie da się odczytać z ogłoszenia ani z jednej wizyty.

Na co zwrócić uwagę przy oglądaniu

• Zapytaj, który pokój spełnia normę nasłonecznienia. W mieszkaniu wielopokojowym wystarczy jeden, więc warto wiedzieć który.
• Sprawdź, co stoi naprzeciwko i jak jest wysokie. Policz piętra, nie szacuj na oko.
• Sprawdź plan miejscowy dla sąsiedniej działki. Pusty teren dziś nie oznacza pustego terenu za trzy lata, a nowy budynek może odciąć światło, które właśnie oglądasz.
• Jeśli oglądasz latem, wyobraź sobie tę samą scenę przy słońcu nisko nad horyzontem. Cienie będą kilkukrotnie dłuższe.
• Zwróć uwagę na głębokość pokoju względem okna. Duże okno w płytkim pokoju daje więcej światła niż małe w głębokim.

Nasłonecznienie jest jednym z niewielu parametrów mieszkania, których nie da się zmienić remontem. Układ można przebudować, kuchnię wymienić, hałas częściowo wytłumić. Słońca, które zabiera budynek naprzeciwko, nie odzyskasz nigdy.