Ile wynosi czynsz administracyjny w Warszawie? Dane z 34 tysięcy ofert

Czynsz to druga rata, o której mało kto liczy

Przy zakupie mieszkania liczymy ratę kredytu, wkład własny i koszty notarialne. Czynsz administracyjny pojawia się w rozmowie na końcu, zwykle jako jedno zdanie w ogłoszeniu. Tymczasem jest to koszt stały, płacony co miesiąc przez cały okres posiadania mieszkania, i przy typowym warszawskim lokalu odpowiada kilkunastu procentom raty kredytu.

Sprawdziliśmy, jak ten koszt wygląda w praktyce. Wzięliśmy 34 380 warszawskich ogłoszeń, w których podano wysokość czynszu, i policzyliśmy rozkład według dzielnic oraz wieku budynku.

Ile wynosi czynsz w Warszawie: liczby

Mediana czynszu w warszawskich ogłoszeniach to 805 zł miesięcznie, czyli około 16,5 zł za metr kwadratowy. Połowa ofert mieści się w przedziale od 13,8 do 19,2 zł za metr, co przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym oznacza rozpiętość od mniej więcej 690 do 960 zł miesięcznie.

Różnica między dolnym a górnym kwartylem to około 270 zł miesięcznie przy tym samym metrażu. W skali dziesięciu lat jest to ponad trzydzieści tysięcy złotych i to jest właśnie ta część kosztu, której nie widać w cenie ofertowej.

Zaskoczenie: nowe budynki są tańsze w utrzymaniu

Powszechne przekonanie mówi, że nowe budownictwo oznacza wysoki czynsz, a stary blok jest tani w utrzymaniu. W naszych danych jest odwrotnie. Mediana dla budynków z 2010 roku i nowszych wynosi 15,8 zł za metr, a dla bloków z lat 1970-1989 aż 17,2 zł za metr. Zabudowa z lat 1945-1969 wypada niewiele lepiej, bo 17,0 zł, budynki z lat 1990-2009 to 16,3 zł, a kamienice sprzed 1945 roku 16,0 zł.

Mechanizm jest dość prosty. Budynek z lat siedemdziesiątych ma za sobą pięćdziesiąt lat eksploatacji, wymaga termomodernizacji, wymiany instalacji i remontów wind, a to wszystko idzie z funduszu remontowego. Nowy budynek jest jeszcze na gwarancji, ma lepszą izolację i niższe straty ciepła na częściach wspólnych.

To nie znaczy, że nowe budownictwo zawsze jest tańsze. Apartamentowce z całodobową ochroną, recepcją, basenem i podziemnym garażem potrafią przekroczyć 25 zł za metr. Chodzi o to, że sama data budowy nie jest argumentem za wysokim czynszem, wbrew temu, co często słychać przy oglądaniu mieszkania.

Gdzie w Warszawie płaci się najwięcej

Najwyższe stawki na metr notujemy na Powiślu (18,2 zł), Natolinie (18,0 zł), Woli (17,9 zł) oraz w Śródmieściu Północnym i całym Śródmieściu (po 17,8 zł). Najniższe są na Kamionku (12,3 zł), w Wawrze (12,6 zł), na Rakowie (14,4 zł), w Skoroszach i na Białołęce (po 14,8 zł).

Różnica między Kamionkiem a Powiślem to niemal sześć złotych na metrze, czyli przy pięćdziesięciu metrach blisko 300 zł miesięcznie. Częściowo wynika ona z typu zabudowy, częściowo z zakresu usług w budynku, a częściowo z tego, jak wspólnota ustawiła fundusz remontowy.

Co właściwie wchodzi w skład czynszu

Czynsz administracyjny nie jest jedną opłatą, tylko sumą pozycji. Najczęściej są to koszty zarządu nieruchomością wspólną, sprzątanie i utrzymanie terenu, oświetlenie części wspólnych, konserwacja i przeglądy wind, wywóz odpadów, ubezpieczenie budynku oraz fundusz remontowy. Do tego dochodzą zaliczki na zimną wodę, ciepłą wodę i ogrzewanie, rozliczane później według faktycznego zużycia.

Kluczowa jest tu różnica między kosztem a zaliczką. Zaliczki wracają w rozliczeniu rocznym w postaci nadpłaty albo dopłaty, więc dwie oferty z identycznym czynszem mogą znaczyć co innego, jeśli w jednej ogrzewanie jest w zaliczce, a w drugiej rozliczane osobno.

Czego czynsz zwykle nie obejmuje

Poza czynszem zostają prąd, internet, często gaz, a w części budynków także ogrzewanie rozliczane bezpośrednio z dostawcą. Osobną pozycją bywa miejsce postojowe w hali garażowej i komórka lokatorska, które mają własną stawkę. Pytając o czynsz, warto od razu zapytać, co jest w nim zawarte, bo to pytanie rozstrzyga więcej niż sama kwota.

Czynsz a zdolność kredytowa

Bank traktuje czynsz jako stały koszt utrzymania nieruchomości i uwzględnia go przy liczeniu zdolności kredytowej. Trzysta złotych różnicy miesięcznie to nie jest drobiazg: przy typowych parametrach przekłada się to na zauważalnie niższą dostępną kwotę kredytu. Dwa mieszkania w tej samej cenie mogą więc oznaczać dwie różne decyzje kredytowe.

Bardzo niski czynsz też bywa ostrzeżeniem

Instynktownie szukamy niskiego czynszu, ale skrajnie niska stawka w starszym budynku zwykle oznacza jedno: fundusz remontowy jest zaniżony. Budynek nie przestaje się starzeć dlatego, że wspólnota nie odkłada pieniędzy. Gdy przychodzi termomodernizacja, wymiana wind albo remont dachu, wspólnota podnosi stawkę skokowo albo zaciąga kredyt, który i tak spłacają właściciele.

Dlatego przed zakupem warto zapytać nie tylko o wysokość czynszu, ale o to, ile wynosi sam fundusz remontowy, jaki jest jego stan i czy wspólnota ma uchwalony plan remontów na najbliższe lata.

Czynsz to nie opłata za użytkowanie wieczyste

To dwie różne rzeczy, często mylone. Czynsz płaci się co miesiąc wspólnocie lub spółdzielni za utrzymanie budynku. Opłata za użytkowanie wieczyste jest roczna i dotyczy gruntu, a wnosi się ją do gminy lub Skarbu Państwa. Więcej o tej drugiej pisaliśmy w tekście o użytkowaniu wieczystym po reformie.

Skąd pochodzą te dane i jak je czytać

Liczby pochodzą z 34 380 warszawskich ogłoszeń sprzedaży, w których sprzedający podał wysokość czynszu, po odfiltrowaniu wartości skrajnych i mieszkań spoza przedziału od 20 do 200 metrów. To dane deklarowane w ogłoszeniach, a nie zweryfikowane w uchwałach wspólnot, więc traktujemy je jako obraz rynku, a nie jako wycenę konkretnego budynku.

Podajemy mediany, a nie średnie, bo rozkład czynszów jest wyraźnie prawostronnie skośny: pojedyncze apartamentowce z rozbudowanym zapleczem zawyżałyby średnią i dawałyby obraz, którego nie widać w typowej ofercie.

Jak sprawdzić to przed zakupem

Poproś o ostatnie rozliczenie roczne wspólnoty, nie tylko o bieżącą kwotę czynszu. Zapytaj o wysokość funduszu remontowego i o plan remontów. Sprawdź, czy w czynszu jest ogrzewanie i czy budynek przeszedł już termomodernizację. Porównaj stawkę na metr z medianą dla dzielnicy i dla danego rocznika budynku, bo dopiero to pokazuje, czy oferta jest typowa, czy odstaje.

W raporcie VeriPlace pokazujemy koszty utrzymania w kontekście konkretnego adresu i porównujemy je z otoczeniem, razem z wyceną i ryzykami lokalizacji. Dzięki temu widać nie tylko, ile wynosi czynsz, ale też czy jest wysoki na tle podobnych mieszkań w okolicy.